养老项目的成败受很多因素的影响，导致投资企业投资收益的不确定性，从而产生投资风险，根据笔者投资建设养老项目的经验及结合目前各地运营的养老机构投资案例来分析投资建设养老项目有哪些风险。

一：政策风险

养老项目的开发周期长，投资大，回收周期长，盈利能力有限，因此，养老项目的投资人应收集研究国家、地方出台的各项政策法规和标准，并关注政策的动态，养老行业的走向趋势，对宏观、中观、微观环境充分调查研究，同有关部门密切沟通，努力获取各项优惠政策，不仅可以降低投资成本，为以后正常运营获利创造有利条件，还可以规避因重大政策变化而带来风险。

二：研判风险

在投资养老项目前一定要做好市场调研、项目定位、规划先行、充分论证等工作，多听听专业机构的建议，而不是武断专行靠直觉力判断，而且这一现象一直存在于老板身上，可谓是决策的风险无处不在。在对项目的选址上要经过科学评估，养老机构对区位、环境、交通、配套等要求极高，好的区位是一个项目成败的关键，盲目选址上项目可能带来运营失败的风险。充分考虑是划拨，还是以转让或出让的形式取得土地，在取得土地的过程中要处理征拆、安置、法律等风险，而且会因地价过高直接带来投资风险。

三：投资风险

首先项目资金不到位会直接造成工期、质量、成本的风险。其次设计不周全带来因拆改或变更签证的增加从而引起建设成本增加的风险。再者通过编制年、月、周资金预算表，对资金的使用实行动态监控，有利于及时调整资金预算，监控资金风险。最后不要犯冒险、盲目乐观和投机的错，既要敢于风险投资，还要保持稳健，二者要平衡风险。总之，项目的充分经济论证、全面的预算管理和科学决策管理是避免投资资金风险的重要环节。

四：筹资风险

养老项目开发需要大量资金，资金运用时间长，筹融资是投资者比较关心的问题，争取获得政策性融资和政府配套政策的支持是筹资的主要渠道。短期借贷会带来未建成而还贷的资金压力进一步紧张，甚至再筹资会受到市场利率、信用评级、银行信用等级、偿还能力评定等限制。长期借贷会加大运营成本或因支付高额利息而产生筹资风险。另外，警惕非法集资的风险，近年来对名目繁多的养老筹融资逐步加大了监管力度，连销售“会员卡”也列入了监管范围，一不小心可能进入法律风险的禁地。

五：运营风险

（一）入住率低，盈亏平衡点高

据调查全国养老机构空置率达40%，整体入住率也不足70%，殊不知养老机构的平均盈亏平衡点在入住率的60%-70%。究其原因：1.养老机构竞争激烈，尤其公办养老院“一床难求”。2.老年人受传统文化的影响，养儿防老的观念很难转变，需求大，入住少。3.需求的不确定性带来入住率少，普通老人不接受，高端老人感觉没面子。

（二）护工难招，人工成本推高

养老机构属于劳动密集型产业，主要生产力为护工。护工普遍为40、50人员，素质层次不齐，关键是难招，招回来不稳定，很难留下来。近年来，养老机构不断用“钱”来吸引和留住护理人员，局部地区护理人员的招聘工资已经推高至6000元/月-7000元/月。再加上养老机构若及时发不出人员工资，挫败员工积极性会引起服务质量下降，直接会形成恶性循环引发进一步的运营风险。

（三）其他风险，每个都得应对

养老机构是一个系统工程，服务对象均为老年人，是社会弱势群体。服务主体又是以人为生产力的密集型生产方式。涉及很多的人就涉及很多的隐患和不确定性。诸如：管理者的水平、护理人员的素质、老人的安全的保障、员工的离职、意外紧急事件、新冠病毒预防等等，都是投资者应该认清的养老项目经营风险，每个都得应对，且招招措施得力才能铲除隐患，降低风险。